Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları

Kat Maliklerinin Hakları:

I - Bağımsız Bölüm Üzerinde:

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler (kat, daire, ofis, mağaza, dükkan, depo vb..) üzerinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Türk Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Yani sayılan bu bağımsız bölüm ve eklentileri üzerinde kat malikleri kanuni sınırlar kapsamında satış, kira, ipotek, rehin, onarım, düzenleme vb gibi tasarruflarda bulunabilirler.

II - Ortak Yerler Üzerinde:

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine (bağımsız bölümler dışında kalan ortak kullanıma ayrılmış alanlar), arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. Kat malikleri ortak yerden faydalanmalarına engel olanlara karşı müdahalenin men’i davası açabilmektedir.

Kat irtifakı Sahibinin Hakları:

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Kat Maliklerinin Borçları:

I - Genel Kural:

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken:

• Doğruluk ve dürüstlük kurallarına uymak,
  

• Birbirlerine karşı rahatsızlık vermemek,
  

• Birbirinin haklarını çiğnememek,
  

• Yönetim planı hükümlerine uymakla,
  

karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kurallara uyulmaması halinde kat maliklerinden biri, yönetici ya da kiracı, görevli ve yetkili mahkemede dava açarak hakimden müdahale ve uyarıda bulunmasını isteyebilir.

643 Sayılı Kat Mülkiyet Kanunu kapsamında kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

II - Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk:

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

III - Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma :

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
  

• Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderle- rine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
  

• Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
  

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.